Ganancia de capital al vender un inmueble en República Dominicana: cuánto pagar a la DGII

Vender una propiedad en República Dominicana, ya sea un apartamento en Santo Domingo o un solar en La Romana, despierta una duda inmediata: ¿cuánto toca pagar a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII)? Muchas personas asumen que el impuesto se calcula sobre el monto total acordado en el contrato de venta, pero en realidad el cálculo de la ganancia de capital al vender un inmueble parte de una lógica distinta: gravar únicamente el beneficio económico obtenido en la operación.

La Ley 291 se cita en este artículo como antecedente histórico. Antes de liquidar una transferencia, confirma ante la administración tributaria o un profesional cuál norma y tasa rigen en la fecha de la operación.

¿Cuánto se paga por ganancia de capital al vender un inmueble?

La Ley 291 determinaba históricamente la ganancia gravada restando del precio de venta el costo que tenía el inmueble al ingresar al patrimonio del vendedor [1]. Como antecedente histórico, esa misma ley fijaba una contribución de 20% sobre la ganancia neta, la cual ascendía a un 30% cuando el contribuyente tenía su residencia en el extranjero; sin embargo, estas tasas no deben presentarse como la tarifa actual sin verificar el régimen legal aplicable a la fecha de la transferencia [2].

Por esta razón, antes de comprometer un precio neto o liquidar el impuesto, debes confirmar la fecha en que se perfecciona el acto traslativo, la condición tributaria del vendedor y la norma que efectivamente rige la operación.

El precio de venta no equivale automáticamente a la ganancia gravada

En el ámbito tributario dominicano, la ganancia de capital no es el precio total que recibes del comprador. Técnicamente, consiste en la diferencia entre el costo de adquisición o producción ajustado por inflación y el precio o valor de enajenación del activo [7].

La fórmula histórica de la Ley 291 ya recogía este principio básico: partía del precio de venta y del costo del inmueble al entrar al patrimonio del vendedor, descartando por completo la idea de aplicar el tributo sobre el precio de venta aislado [1].

Esta regla ha sido respaldada judicialmente. La Suprema Corte de Justicia, en su sentencia SCJ-TS-25-4295, expone que cuando el precio de venta supera el valor ajustado por inflación, debe utilizarse el precio real de la operación, pues este constituye el hecho generador del impuesto [5]. Asimismo, la sentencia precisa que el índice publicado por la DGII no sustituye el precio de venta, sino que únicamente corrige el costo fiscal para determinar la diferencia real entre el valor actualizado del bien y el valor obtenido en la transacción [5].

Qué tasas y regímenes no deben confundirse

En las consultas inmobiliarias circulan diversos porcentajes que pertenecen a marcos normativos distintos y que no debes mezclar:

• Tasa para personas físicas según la Ley 30-26: El texto de la Ley 30-26 incorporó el artículo 296-1 al Código Tributario, disponiendo que las ganancias de capital generadas en la enajenación de inmuebles propiedad de personas físicas estaban sujetas a una tasa de 10% como pago único y definitivo [4].
• Tasas señaladas en jurisprudencia: La sentencia SCJ-TS-25-4295 refiere, para el régimen especial previsto en el artículo 289 que analiza, tasas de 25% para personas físicas y 27% para personas jurídicas [5]. Esa referencia judicial responde a un marco específico y no sustituye la verificación directa del régimen aplicable a cada caso [5].
• El alcance de las reformas: La Ley 30-26 tiene una vigencia parcialmente derogada por la Ley 35-26, por lo que no debes asumir que cada una de sus reglas conserva aplicación sin comprobar previamente su vigencia actual [4].

Cómo preparar el cálculo: valores y soportes que debes revisar

Para calcular la ganancia sujeta a impuesto tomando como base el precio de venta menos el costo, es necesario identificar con claridad dos datos esenciales: el precio pactado o real de la operación y el costo con el que el inmueble ingresó al patrimonio del vendedor [1].

El costo de adquisición comprende el valor total pagado por el bien o derecho, incluidos los gastos directamente relacionados con su compra, una vez ajustado por inflación [7]. Por eso, no basta con revisar el precio facial que figura en el contrato anterior; también influyen los gastos inherentes a esa primera adquisición una vez corregidos por los índices oficiales.

En términos de procedimiento, la Ley 291 atribuía al vendedor la obligación de comparecer personalmente o mediante apoderado legal ante la oficina correspondiente para presentar una declaración jurada acompañada de los documentos justificativos [3]. Como medida práctica para sustentar los datos de una eventual liquidación, conserva los contratos, recibos de pago y documentos relacionados con el costo original, el precio de transferencia y cualquier ajuste fiscal aplicable.

Un ejemplo práctico en el mercado dominicano

Imagina que María adquirió un apartamento en Santiago de los Caballeros hace varios años por un monto total de RD$3,500,000 (incluyendo gastos de cierre). En la actualidad, acuerda venderlo por RD$5,800,000.

Al momento de liquidar el impuesto, la base imponible no son los RD$5,800,000 que desembolsa el comprador. En el régimen analizado por la Suprema Corte de Justicia, el índice publicado por la DGII corrige el costo fiscal [5]. Si ese costo fiscal ajustado resulta ser, por ejemplo, RD$4,600,000, la ganancia gravable de María será la diferencia real entre el precio de venta y ese valor actualizado: RD$1,200,000. La tasa aplicable debe verificarse conforme al régimen vigente y se aplicará únicamente sobre esa ganancia depurada.

Mejoras, gastos y depreciación: por qué no conviene trasladar reglas históricas

Un error frecuente entre propietarios es asumir que cualquier remodelación o factura antigua reduce automáticamente la ganancia imponible. Antiguamente, la Ley 2642 permitía determinar el beneficio neto imponible deduciendo del precio de venta el precio de compra, las mejoras efectuadas para conservar o aumentar su valor y los gastos necesarios, restando al costo los montos deducidos previamente por depreciación [6].

Sin embargo, la Ley 2642 fue derogada por leyes posteriores (como la Ley 3738 y la Ley 2738), por lo que las deducciones previstas en ella solo tienen valor como contexto histórico [6]. No intentes trasladar esas reglas a una liquidación actual sin verificar si la normativa vigente aplicable a tu operación reconoce expresamente esos rubros [6].

Plazos, vivienda habitual y pérdidas: reglas que requieren validación especial

A lo largo de las distintas regulaciones se han contemplado condiciones específicas para ciertos tipos de inmuebles y contribuyentes:

1. Plazo para liquidar: El texto del artículo 296-1 introducido por la Ley 30-26 establecía que el impuesto debía liquidarse dentro del plazo de seis meses contados a partir del momento en que se hubiese perfeccionado el acto traslativo de propiedad [4].
2. Exención por vivienda habitual: Ese mismo texto disponía que las ganancias obtenidas por una persona física al transferir su vivienda habitual estaban exentas si el importe total obtenido se reinvertía en adquirir una nueva vivienda habitual dentro de los seis meses siguientes al perfeccionamiento del acto [4]. Si la reinversión era solo parcial, la exención se aplicaba proporcionalmente a la cuantía efectivamente reinvertida [4].
3. Sociedades de tenencia inmobiliaria: La Ley 30-26 permitía que las personas jurídicas o entidades dedicadas exclusivamente a la tenencia de bienes inmuebles se acogieran al tratamiento de su artículo 296-1, siempre que los bienes no estuvieran destinados al desarrollo de actividades comerciales [4].
4. Compensación de pérdidas: En el esquema histórico de la Ley 291, si una operación arrojaba una pérdida en la venta de inmuebles situados en territorio dominicano, se admitía su deducción contra los beneficios obtenidos en futuras operaciones dentro del plazo de un año [2].

Preguntas frecuentes sobre la venta de un inmueble y el ISR

¿El impuesto se calcula sobre el precio total de venta?

No necesariamente. Como antecedente histórico, la Ley 291 calculaba la ganancia al deducir del precio de venta el costo de ingreso del inmueble al patrimonio del vendedor [1]. En el régimen analizado por la Suprema Corte de Justicia, la fórmula utiliza el precio de venta menos el costo fiscal ajustado [5]. Confirma el régimen vigente antes de liquidar la operación.

¿Importa si el vendedor reside en el extranjero?

Históricamente sí existía una diferencia marcada. La Ley 291 fijaba una tarifa de 30% sobre la ganancia neta para contribuyentes con residencia en el extranjero, frente al 20% previsto para los contribuyentes residentes [2].

¿Qué ocurre si la venta genera una pérdida económica?

La Ley 291 admitía históricamente que la pérdida sufrida en la venta de inmuebles en el país pudiera deducirse de los beneficios que el contribuyente obtuviera en operaciones futuras dentro de un plazo de un año [2].

¿Vender la vivienda habitual elimina siempre el impuesto?

No debes asumirlo de forma incondicional. El texto de la Ley 30-26 exigía que el dinero obtenido se reinvirtiera en otra vivienda habitual en un plazo máximo de seis meses para gozar de la exención [4]. Además, debido a que esta norma tiene una vigencia parcialmente derogada, su alcance actual debe confirmarse antes de asumir que el beneficio aplica a tu caso [4].

Qué confirmar antes de firmar la transferencia

Históricamente, la Ley 291 ponía esta contribución a cargo del vendedor y le exigía presentar una declaración jurada con la documentación que justificara sus cifras [3].

Antes de cerrar la venta o firmar el contrato definitivo, es fundamental que revises:

• La fecha en que se perfecciona el acto traslativo.
• La naturaleza jurídica y residencia del vendedor (persona física o jurídica, residente o no residente).
• El uso que se le dio al inmueble (vivienda habitual, alquiler o explotación comercial).
• Todos los documentos que sustentan el costo original de adquisición y los comprobantes de gastos vinculados.

La información general sobre impuestos inmobiliarios sirve para orientarte, pero no sustituye la determinación tributaria individual ni la confirmación del régimen vigente ante la DGII o un profesional del área.

Si estás preparando la venta de un inmueble y quieres tener claro cómo aplican estas reglas a tu situación particular, puedes consultar los detalles de tu operación en el chat de ChatLeyes.

Fuentes

1. Ley 291, Art. 4 (derogada)
2. Ley 291, Art. 8 (derogada)
3. Ley 291, Arts. 9 y 10 (derogada)
4. Ley 30-26, Arts. 13-16 (art. 296-1) — texto oficial (PDF) (derogada parcial)
5. SCJ, sentencia SCJ-TS-25-4295, párr. 25 — texto oficial (PDF)
6. Ley 2642, Art. 12 — texto oficial (PDF) (derogada)
7. Diccionario Jurídico Dominicano, tomo I a-g, voces «ganancia de capital» y «costo de adquisición» — texto oficial (PDF)